Минстрой утвердил показатели средней стоимости одного квадратного метра жилья в разных регионах России на апрель-июнь. По сравнению с ценами, утвержденными три месяца назад на I квартал, они существенно увеличились. Так, например, в Москве "квадрат" подорожал с 170,6 до 175,6 тысячи рублей, в Подмосковье — со 146,6 до 154,7 тысячи рублей, в новых регионах и Санкт-Петербурге цена не изменилась и составила 97,5 и 165,3 тысячи рублей соответственно. Дешевле всего "квадрат" будет стоить в Кабардино-Балкарии — 46,2 тысячи рублей, что на 300 рублей больше, чем в первом квартале. "Парламентская газета" (18+) выяснила, как Минстрой определяет этот показатель, на что он влияет и из чего вообще складывается цена на жилье.
Полцены — за счет бюджета
Минстрой утверждает стоимость квадратного метра жилья в целом по стране дважды в год, а по регионам — раз в квартал. Эти цифры используют для расчета социальных выплат по различным госпрограммам, в том числе жилищным субсидиям и сертификатам, а также при расселении ветхих и аварийных домов.
До октября 2021 года стоимость "квадрата" рассчитывали на основе мониторинга рыночной стоимости жилья, строительства и инфляции. Действующая ныне методика основана на данных Росстата о средней цене метра на первичном и вторичном рынках за предыдущий квартал, поделенной на два. И она более приближена к рыночной, утверждал три года назад бывший тогда главой Минстроя Владимир Якушев.
Нынешний приказ Министерства строительства и ЖКХ, опубликованный на портале правовой информации, так и называется: "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения". В нем говорится, что утвержденные по 89 регионам цены "подлежат применению… для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета".
Субсидия — маркер
Как пояснила зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, эти цены определяют размер субсидии, которую из федерального бюджета перечисляют регионам на выполнение различных программ, в первую очередь переселения людей из аварийного жилья. "Нормативы чаще используют при строительстве нового жилья. Так как на федеральную субсидию что-то приобрести или построить практически невозможно, регионы прибегают к дополнительному софинансированию и где-то просто вкладывают большую долю", — пояснила "Парламентской газете" депутат.
Основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев обратил внимание, что Минстрой утверждает цены средние по региону. И если в областном центре подобрать по такой стоимости приемлемое жилье невозможно, то где-нибудь подальше, в райцентре например, — вполне реально.
"Эта цена является скорее маркером, так как все равно требует доплаты при совершении сделок. Но для многих, например, для военнослужащих, это определенный ориентир, который показывает, на какое жилье и в каких регионах они могут претендовать", — сказал эксперт "Парламентской газете".
При этом он признал, что за 175 тысяч рублей за "квадрат" в Москве ничего купить нельзя.
В Сочи — как на Таганке
Разброс цен на рынке недвижимости особенно впечатляющ в Москве, Подмосковье и в Краснодарском крае. Так, в феврале самые дорогие квартиры в столице продавались на Остоженке — в среднем по 525 тысяч рублей за "квадрат", а в Бирюлеве и Южном Бутове можно было найти жилье в районе 207 тысяч за метр, в Зеленограде — по 192 тысячи рублей. В Новой Москве "квадрат" стоил от 175 до 210 тысяч рублей.
В Московской области цены между округами разнятся вдвое. Если в Реутове, Долгопрудном и Химках это 183-195 тысяч рублей за "квадрат", то в Шатуре, Кашире и Воскресенске — 76-86 тысяч рублей. И на 154 тысячи, утвержденные Минстроем для Подмосковья, вполне можно выбрать подходящий вариант — столько стоит квадратный метр в Королеве, Апрелевке и Дедовске.
Та же ситуация и в Краснодарском крае. Если в Сочи цена "квадрата" 350-400 тысяч рублей, как в Таганском или Мещанском районах Москвы, то в Краснодаре она уже около 150 тысяч, а в Армавире вообще примерно 81 тысяча.
Что нам стоит дом построить
Объясняя такую разницу цен в одной отрасли и в границах одной страны, Константин Апрелев выделил три основных фактора: "На цену жилья очень влияет спрос, доходы населения и место расположения как самого города, так и территории, где ведется стройка".
Эксперт пояснил, что чем крупнее город и чем более старую историю он имеет, тем выше себестоимость строительства. В Москве, например, построить новый дом в центре обходится в два-три раза дороже, чем в Новой Москве, так как нужно переложить или проложить заново инженерные сети. В старом городе это требует больших затрат, "к тому же приходится иметь дело с монополистами: и по воде, и по канализации, и по теплу". И даже на новых территориях, по его словам, кто-то из девелоперов подключается к уже существующей сети, а кто-то тянет коммуникации за несколько километров, что тоже не удешевляет стройку.
Себестоимость стройматериалов тоже в разных регионах своя — где-то есть карьер по добыче щебня и цементный завод, а куда-то это все приходится завозить издалека. "Но определяющим фактором является все же уровень доходов населения — сколько люди могут платить за аренду и покупку жилья. Так, например, в прошлом году в малых городах произошел значительный всплеск спроса на жилищном рынке. И он был связан прежде всего с повышением зарплат военнослужащим и работникам оборонных предприятий", — рассказал риэлтор.
