Приморье остается абсолютным лидером программы "Дальневосточная ипотека". На сегодняшний день жителям края выдано 4390 кредитов на общую сумму 17,1 млрд рублей. Однако все чаще звучат предложения свернуть программу. По некоторым оценкам, дешевые ипотечные деньги разогнали рост цен на жилье. Кроме того, растет количество дефолтов заемщиков. Так ли это, и нужна ли сегодня региону дешевая ипотека, ИА PrimaMedia обсудило с экспертами.
Каждый шестой кредит
По данным Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке и в Арктике, каждый шестой ипотечный кредит, выданный в ДФО, приходится на "Дальневосточную ипотеку".
Абсолютный лидер программы — Приморский край, где на сегодняшний день выдано 4390 кредитов на общую сумму 17,1 млрд рублей. Далее следуют Республика Саха (Якутия) — здесь заключен 3441 льготный договор на сумму 13,2 млрд рублей, и Хабаровский край, где выдано 2229 кредитов на сумму 8,2 млрд рублей.
Ранее звучали предложения свернуть программу, поскольку дешевые ипотечные деньги разогнали рост цен на жилье.
На первичном рынке Владивостока цена кв. метра превысила 136 тысяч рублей. Средняя стоимость "квадрата" в Приморье достигла 100 тысяч рублей.
В новостройках эконом-класса цена кв. метра выросла на 27 тысяч рублей по отношению к аналогичному периоду прошлого года и превысила 90 тысяч рублей (против 63,8 тысяч в 2019 году).
Активисты Якутии даже опубликовали петицию с призывом установить госрегулирование цен на жилье в свете льготной ипотеки. Проанализировав сайты якутских девелоперов, они констатируют, что за 2020 год рост составил почти 40%.
"Указанная программа обернулась самым настоящим провалом, поскольку привела к неконтролируемому росту цен на недвижимость на Дальнем Востоке. Такое существенное повышение цен оказывает влияние как на перерасходование денежных средств, предусмотренных на реализацию программы в бюджете РФ, так и на доступность жилья ввиду возросших расходов на основной долг кредита", — следует из петиции.
Нужно больше строить
Мнения приморских экспертов по данному вопросу разделились. Председатель Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков считает, что главная проблема — в недостатке количества объектов, а ипотеку сворачивать нельзя.
Согласно открытым данным, в январе-июне 2020 года объем работ, выполненный по виду деятельности "строительство" организациями всех форм собственности в Приморье, составил 42 618,7 млн рублей. Это на 9,3% больше января-июня 2019 года. Но нельзя забывать, что во многом рост происходит благодаря индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), то есть вводу жилья населением.
По Владивостоку в январе-октябре 2020 года отмечено снижение на 27 % объема строительных работ по подрядным организациям (без субъектов малого предпринимательства) к аналогичному периоду 2019 года. Ввод в эксплуатацию жилых домов составил 238,5 тысяч кв. метров, в 1,7 раза больше января-октября 2019 года. При этом в 2012-2014 годах, когда рынок находился на пике, во Владивостоке вводили до 500 тысяч кв. метров жилья в год.
Вместе с тем, по словам Исакова, появляются новые проекты, есть предпосылки к стабилизации цен в 2021 году.
"Если посмотреть на статистику, мы увидим, что после того, как "Восточный луч" и "Жилкапинвест" вывели на рынок новые объекты во Владивостоке, цены на эконом-жилье по новым объектам снизились на 10-15 тысяч рублей за "квадрат". Большое количество проектов заявятся в этом году. А "Дальневосточная ипотека", конечно, нужна. Более того, ее нужно распространить вообще на всех жителей региона, чтобы жилье было доступным, и люди не уезжали. Самый эффективный способ сохранить численность населения на Дальнем Востоке — предоставить ему дешевую ипотеку", — говорит эксперт.
Низший эшелон рынка
Генеральный директор ООО "Центр развития инвестиций" Марина Макеева обращает внимание на то, что не все объекты и сегменты рынка подходят для ДВ-ипотеки. Сумма кредита ограничивается 6 млн рублей или 65% стоимости имеющейся недвижимости, передаваемой в залог по кредиту. Возраст участника программы не может превышать 35 лет. Опять же, кредитный лимит для ипотеки под 6,5% для регионов так же установлен в пределах 6 млн рублей. Из чего можно сделать вывод, что самый востребованный сегмент жилья — эконом, типовые "панельки" 83-ей серии. Об этом заявляют и аналитики госкорпорации Дом.рф, изучившие рынок жилья Владивостока. Однако девелоперы смотрят в другую сторону.
"Фактически в рамках "Дальневосточной ипотеки" мы говорим о достаточно бюджетном жилье со стандартной площадью. Это нижний эшелон рынка. Тогда как, например, во Владивостоке больше строят в среднем ценовом сегменте. Появляются объекты бизнес-класса. Они не попадают под ДВ-ипотеку, но достаточно бойко раскупаются. "Дальневосточная ипотека" влияет на рынок, но не в глобальном смысле. Мы видим, что сделок по ипотеке с обычной ставкой ничуть не меньше, чем по льготной", — говорит Марина Макеева.
Ипотечные дефолты
Интересно, что среди минусов программы эксперты выделяют ипотечные дефолты. Приобретение жилья на первичном рынке в текущих условиях существенно увеличивает финансовую нагрузку на бюджет молодой семьи. Помимо возросшего ежемесячного платежа нужно предусмотреть денежные средства на ремонт после ввода объекта в эксплуатацию. Многие семьи вынуждены на период строительства домов оплачивать съемное жилье. Некоторые заемщики, "ввязавшись в бой", обнаруживают, что взяли на себя непосильную ношу, ведь основную долю ипотечных платежей составляет тело кредита, а не проценты.
"И таких дефолтов по "Дальневосточной ипотеке" в процентом соотношении ничуть не меньше, чем по ипотеке с обычными ставками. Не все участники программы готовы платить ипотечные платежи. Тем более, мы заходим в кризисный период", — комментирует Марина Макеева.
Гораздо более весомой причиной роста цен на жилье она считает переход на счета эскроу: "Изменились правила для застройщиков. Если раньше строительные организации собирали деньги с дольщиков и тем самым обеспечивали доходную составляющую, то сейчас они этого делать не могут. Средства фиксируются на общем счете в банке, застройщик вынужден тратить собственные деньги с привлечением заемных. И большей частью это закладывается в себестоимость строительства".
По мнению собеседницы, со сворачиванием льготных программ ситуация на рынке не изменится значительно.
Отметим, на сегодняшний день банки-участники программы заключили 15617 договоров с получателями кредитов в рамках программы. Общая сумма выданных с момента старта программы средств превысила 56 млрд рублей. В реализации программы "Дальневосточная ипотека" принимают участие 14 банков, филиальная сеть которых составляет 692 отделения и покрывает все муниципальные образования 11 субъектов ДФО.
генеральный директор Центра загородной недвижимости «МОЯ ЗЕМЛЯ»
Автор фото: Из архивов источника
Центр загородной недвижимости "МОЯ ЗЕМЛЯ" www.myland25.ru
Льготные программы ипотечного кредитования населения в комплексе с проектным финансированием строительства поддержали и покупателей, и застройщиков Приморья. Объемы строительства многоквартирного жилья значительно выросли. Да, сейчас, в моменте, дешевые ипотечные деньги, появившиеся на дефицитном рынке жилой недвижимости, дико разогнали спрос и инфляцию цен на городской квадрат. Но я надеюсь на стабилизацию цен в ближайшее время, ведь рынок уже наполнен новыми предложениями от застройщиков, и количество проектов растет. Мгновенно это не произойдет, конечно, так как на подготовку и строительство нужно время, и лишать рынок поддержки сейчас, когда работа в самом разгаре, нельзя.
В 2020 году более 70% наших сделок прошло при ипотечном финансировании. Последние три года, вслед за снижением ипотечных ставок, количество покупателей постоянно растет.
Что будет, если льготные программы ипотеки закроют? Думаю, упадет общий спрос на всю недвижимость во всех сегментах, но процент ипотечников не изменится, так как "накопить" при текущем уровне стоимости недвижимости во Владивостоке для большинства покупателей практически нереально. Ипотека — очень удобный и полезный инструмент при правильном подходе к его использованию.
Отмечу, рост цен на городскую недвижимость повлиял на переключение внимания покупателей на загородный рынок. Дом теперь можно купить по цене квартиры. Но это косвенный эффект. Несмотря на колоссальный спрос на получение ДВ ипотеки для переезда за город, особенно в "эконом" сегменте, напрямую на наш сегмент загородной недвижимости она не повлияла. ДВ ипотека здесь просто не работает. На тысячи квартир, купленных в городе с привлечением этой программы кредитования, приходятся всего несколько сотен сделок на загородном рынке. Это касается и покупки готовых объектов, и финансирования строительства частного дома. Каждая такая сделка для игроков загородного рынка — настоящая схватка с системой. Так быть не должно, конечно. Причины сложившейся ситуации, а также механизмы ее изменения, мы обсуждали в конце прошлого года на общей встрече с Минвостокразвития, Министерством строительства края и представителями ведущих банков региона. Надеюсь, что программу скорректируют.