Министерство строительства сегодня прорабатывает специфическую форму кооперации, которая позволит улучшить жилищные условия россиян. Оно предложило создать патронатные жилищно-строительные кооперативы с государственной поддержкой. Инициировать формирование такой организации будут органы государственной или муниципальной власти. Они же определят, кто сможет стать участником таких кооперативов. Местные власти будут предоставлять земельные участки и возможность получения займов на строительство под невысокий процент и на долгий срок. О перспективной новации 5 декабря рассказала директор департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко на круглом столе Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, передаёт ИА ЕАОMedia со ссылкой на "Парламентскую газету" (18+).
Не до конца забытое старое
Механизм жилищных кооперативов, которые создавались по решениям органов власти, существовал еще в СССР, да и в постсоветской России. Однако не все вопросы, касающиеся защиты прав пайщиков, советская власть сумела решить, напомнила Ольга Корниенко. "В моей личной практике есть история, когда пайщики кооператива, который был создан по решению исполкома в 1986 году, смогли получить свои квартиры только в 2022-м уже как обманутые дольщики", — уточнила представитель Минстроя.
По ее мнению, ждать жилье 40 лет — это не тот срок, который позволит быстро улучшить жилищные условия россиян. Для ускорения процесса и повышения эффективности механизма надо будет подумать о залоге пая. "Потому что без этого условия, без получения заемных средств на условиях, схожих с ипотечным кредитованием, в том числе льготным ипотечным кредитованием, этот механизм может не получить столь активного развития, на которое мы будем надеяться", — уточнила Корниенко.
В 2017—2018 годах урегулировать спорный вопрос пытались на законодательном уровне, "но тогда столкнулись с тем, что без изменения природы залога как такового, без внесения изменений в Гражданский кодекс эта задача не может быть решена". Поэтому "в силу определенной недоурегулированности правоотношений пайщиков" жилищная кооперация как альтернатива долевому строительству так и не получила широкого распространения.
"С нашей точки зрения, основным залогом успешности жилищно-строительного кооператива в реализации проекта являются две составляющие. Первое — это наличие достаточного объема денежных средств. А второе — наличие сознательности пайщиков", — подчеркнула Ольга Корниенко.
Второе условие она объяснила тем, что в кооперативе принимать решения должны непосредственно пайщики, в том числе на темы дополнительной финансовой ответственности, к чему пока готовы не все.
Новый формат и жесткие требования
Сегодня в стране остаются две формы кооперации граждан, которые более или менее урегулированы законодательством — это жилищно-строительные кооперативы с господдержкой и жилищно-накопительные кооперативы. Оба формата из-за их недоурегулированности особой востребованностью пока похвастаться не могут. Между тем дискуссия об альтернативах долевому жилстрою продолжается. Попутно появляются законодательные ограничения.
Ольга Корниенко напомнила, что в 2011 году обязали ЖСК иметь в собственности земельный участок и разрешение на строительство. "Затем в 2015 году был введен запрет на строительство ЖСК более чем одного многоквартирного дома свыше трех этажей на принадлежащем ему земельном участке. Затем для обычных жилищно-строительных кооперативов было введено еще одно ужесточение — запрет на прием новых членов ЖСК, если разрешение на строительство многоквартирного дома получено до 1 июля 2018 года", — добавила глава департамента Минстроя.
Решать жилищные вопросы через механизм ЖСК сегодня мешает и незащищенность финансовых интересов пайщика, если изначальный расчет, произведенный кооперативом для строительства, оказывался ошибочным либо из-за изменения экономических условий стоимость работ увеличивалась. "Отсутствие гарантии сохранности средств при недобросовестности руководства кооператива — все эти риски остаются", — подтвердила Корниенко.
Чтобы сделать инструмент действенным, в Минстрое решили отрегулировать все спорные нюансы с учетом изменения экономической ситуации. "Министерство строительства и ЖКХ сейчас в рамках пакета антикризисных мер возвращается к проработке развития данной формы кооперации для улучшения жилищных условий граждан, — заметила чиновница. — Сейчас находится в проработке создание еще одной формы жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой — это патронатные жилищно-строительные кооперативы".
Создание такого кооператива, по ее словам, будет инициироваться органами государственной либо муниципальной власти для отдельных категорий граждан. Безусловными плюсами таких ЖСК станут предоставление местными властями земельных участков и возможность получения займов для строительства жилого дома с достаточно невысокой стоимостью денег и длительным периодом их возврата.
Нужен реестр пайщиков
Тема альтернативных механизмов строительства Минстрой отрабатывает в разных направлениях. Ольга Корниенко отметила, что в последнее время усовершенствовали вопрос ЖСК с господдержкой для бойцов СВО.
"В Госдуме в третьем чтении 27 ноября был принят законопроект о внесении изменений в отдельный законодательный акт, где гражданам, которые принимают либо принимали участие в специальной военной операции, а также гражданам, выполнявшим задачи по отражению вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации, было предоставлено право вступать в кооперативы, которые создаются по 161-му федеральному закону в целях обеспечения жильем отдельных категорий граждан", — напомнила директор департамента.
В Госдуме устремления чиновников поддержали и предложили свои варианты. К примеру, зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева считает важным создать единый реестр для защиты интересов участников жилищно-строительных кооперативов.
Пока в России объединения граждан для совместного строительства непопулярны, в том числе из-за слабой правовой защищенности его участников, но с введением реестра местные власти обязаны будут строго следить за данными, включенными в него, и предотвращать любые злоупотребления.
Кроме того, депутат предложила ввести обязательную госрегистрацию факта вступления в жилищный кооператив, а также страхование деятельности таких организаций.
