PrimaMedia, 21 января. Покупка квартиры на вторичном рынке больше не гарантирует спокойствия даже при наличии всех документов. ИА PrimaMedia совместно с адвокатом коллегии адвокатов "Толмачва и компания" Евгением Денеко разбирает громкое дело Ларисы Долиной, чтобы показать, как добросовестный покупатель может остаться и без жилья, и без денег — и что сегодня необходимо сделать, чтобы обезопасить себя.
История с отменой судом сделки купли-продажи квартиры певицы Ларисы Долиной стала основанием по-новому взглянуть на риски всех покупателей жилья. Первоначально суды не просто расторгли договор, а применили механизм реституции, вернув квартиру продавцу. При этом вопрос о возврате денег покупательнице оставался открытым. Верховный Суд Российской Федерации поставил точку в споре Ларисы Долиной и Полины Лурье, отменив ранее вынесенные судебные акты и отказав в удовлетворении требований, тем самым оставив за покупательницей квартиру.
"Однако вынесенное ВС РФ определение нельзя брать за основу и пренебрегать вопросами проверки законности как самой сделки, так и дееспособности и добросовестности продавца и покупателя", — отмечает Евгений Денеко
Дело Долиной и Лурье не будет являться судебным прецедентом, поскольку каждое дело уникально своими обстоятельствами и действующая судебная система не предполагает вынесение аналогичного решения по всем делам, которые в той или иной мере схожи с ранее рассматриваемым делом.
"Дело Долиной" сработало: готовятся рекомендации для судебной практики Верховный суд обобщит судебную практику по рассмотрению дел об оспаривании сделок с недвижимостью
Вопрос добросовестности покупателя является ключевым при рассмотрении дел в судах об оспаривании сделок с недвижимостью. Дело Ларисы Долиной создало опасный тренд: от покупателя теперь могут требовать не просто формальной проверки, но и почти детективной проницательности.
Может ли это стать нормой?
Специалист говорит, что риски для покупателей реально возросли. Мошенники или недобросовестные продавцы могут использовать схему оспаривания сделок, ссылаясь на давление или непонимание. Итог — двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ), где стороны возвращают друг другу полученное.
"Необходимо иметь ввиду, что решение по делу Ларисы Долиной в большей мере является исключением, а не правилом, наиболее часто встречающимся последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция", — объясняет юрист.
Что такое двусторонняя реституция?
Это способ защиты права, при котором каждая из сторон обязана вернуть другой всё, полученное по сделке (продавец возвращает деньги, а покупатель недвижимость).
Типичные случаи применения:
- Сделки, совершённые под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);
- Сделки, заключённые под влиянием обмана, насилия, угрозы, неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);
- Сделки с нарушением требований закона, если обе стороны действовали умышленно (п. 2 ст. 166, ст. 168 ГК РФ);
- Сделки, совершённые юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ).
"Деньги автоматически не возвращаются. Суд может применить и одностороннюю реституцию (вернуть имущество только добросовестной стороне), например, если сочтет покупателя недобросовестным. А взыскание средств через приставов — долгий и не всегда успешный процесс, поскольку у продавца может не быть средств, а возвращенная ему квартира может быть перепродана, что сделает невозможным обращение на нее взыскания в рамках исполнительного производства", — подчёркивает Евгений Денеко.
Кейс Долиной стал жёстким сигналом для тщательной подготовки к сделке. Экономия на проверке сегодня может обернуться катастрофическими потерями завтра.
Обездолили: как в Верховном суде почти отменили "эффект Долиной" Лурье потребовала признать законной сделку купли-продажи
Практические советы: как максимально обезопасить сделку
1. Проверка продавца:
Семейное положение: Если продавец в браке — обязательно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).
Дееспособность и риски: По возможности оцените адекватность и истинные намерения продавца. Любые признаки давления со стороны третьих лиц — красный флаг.
Судебные истории: Проверьте, не является ли продавец участником судебных процессов (через сайты судов общей юрисдикции, Картотеку арбитражных дел).
Исполнительные производства: Уточните отсутствие долгов у приставов (сайт ФССП https://fssp.gov.ru/).
Особые случаи: При покупке у наследника — ждите 6 месяцев со смерти наследодателя и проверяйте свидетельство о праве. При долевой собственности — убедитесь в правильном оформлении отказов от преимущественного права покупки.
2. Тщательная проверка объекта:
Выписка из ЕГРН — основа всего: Убедитесь в отсутствии обременений (ипотека, арест, залог), проверьте историю переходов прав.
Судебная история квартиры: Не было ли ранее оспаривания сделок с этой недвижимостью.
Прописанные лица: Запросите справку о зарегистрированных и пропишите в договоре обязанность продавца их выписать.
3. Фиксация своей добросовестности:
Сохраняйте всю переписку (с продавцом, риелтором) и документы, подтверждающие ваши проверки. Это станет доказательством вашей осмотрительности в суде.
"Детализируйте договор: Внесите пункты об отсутствии обременений и претензий третьих лиц, об обязанности продавца освободить жилье. Желательно связать окончательный расчет с фактической регистрацией перехода права в Росреестре", — говорит специалист.
Фиксируйте расчет по сделке (если передача денег наличным расчетом — то, кроме расписки, не будет лишним и видеофиксация).
Все передачи — по актам. Ключи, документы, сам объект — только через подписанный акт приема-передачи.
4. Не экономьте на профессионалах:
Услуги юриста, который проведет комплексную проверку, или нотариальное удостоверение сделки — это не излишество, а страховка. Нотариус обязан проверять дееспособность и добровольность воли сторон, что значительно укрепляет позиции в случае спора.
Главный вывод: Правило "Доверяй, но проверяй" в сделках с недвижимостью превратилось из пожелания в абсолютную необходимость. Покупатель теперь должен не только следовать формальным процедурам, но и документально демонстрировать свою осмотрительность. Кейс Долиной показал, что суд встает на сторону того, кто проявил большую заботливость и добросовестность.
Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для решения конкретных вопросов обратитесь к юристу.
Можно выдохнуть: "cхему Долиной" признали незаконной Кассационный суд постановил, что в случае подтверждения мошеннической схемы стороны обязаны вернуть все полученное
