EAOMedia, 15 мая. Рынок недвижимости в Биробиджане переживает не лучшие времена. Квадратный метр подобрался к "красивому показателю" в 100 тысяч рублей. Продавцов больше, чем желающих купить, и даже снижение ключевой ставки не вернуло былого ажиотажа. О том, что происходит на вторичке, ИА ЕАОMedia рассказала генеральный директор местного агентства недвижимости Евгения Дмитриева.
Падение после "хабаровских" цен
По словам эксперта, главный тренд 2026 года — плавное удешевление вторичного жилья. Падение, конечно, не обвальное, но устойчивое.
"В 2026 году на вторичном рынке Биробиджана цены снизились. Нельзя сказать, что они рухнули, но по сравнению с 2025 годом они стали ниже. Это напрямую связано со спросом: именно спрос, как известно, формирует предложение", — рассказывает Евгения Дмитриева.
"Упадку" предшествовал период завышенных цен: в 2024–2025 годах стоимость вторички в Биробиджане фактически сравнялась с хабаровской, перестав соответствовать соотношению цены и качества. Однако покупателей с такими деньгами в городе почти не оказалось. "Добило" ситуацию ужесточение ипотечных условий.
"Значительно выросла процентная ставка по ипотеке, и люди лишились возможности использовать заёмные средства. Те, кто всё же располагал финансовыми возможностями, рассматривали варианты именно в Хабаровске. Льготные ипотечные программы в Биробиджане практически не работают, и клиент до сих пор выбирает Хабаровск — там можно оформить льготную ипотеку", — констатирует Дмитриева.
Базовая ставка, по её словам, тоже снизилась, но не настолько, чтобы сделать кредиты доступными для большинства. Ежемесячный платёж остаётся существенным. При этом сейчас, по данным агентства, средняя стоимость кв. метра составляет около 100 тысяч рублей.
"Мы подошли к этой "красивой" сумме. В остальном цена зависит от типа жилья — однокомнатная, двухкомнатная или трёхкомнатная, а также от района и состояния квартиры", — уточняет Евгения Дмитриева.
Успех продажи напрямую связан с поведением владельцев недвижимости. Те, кто не хочет держать объект месяцами, уступают. Упёртые тоже продают, но долго:
"По моим оценкам, цены снизились на 200–300 тысяч рублей по сравнению с прошлым годом. А если продавец особенно заинтересован в скорейшей сделке, то уступки могут быть и больше. Такая ситуация связана с тем, что у клиента есть потребность реализовать свои планы — переехать или купить другую недвижимость. И там его уже не ждут, или он опасается, что не дождутся. Вот тогда он и уступает в цене".
Новостроек нет и покупатели с наличкой
Одна из системных проблем Биробиджана — низкий объём нового строительства. Однако на спросе дефицит новостроек, как это ни странно, особо не сказывается.
"Нет новостроек — и нет. Что делать? В любом случае, люди покупали, покупают и будут покупать недвижимость. Я всегда сравниваю жильё с товарами первой необходимости, с потребительской корзиной. Оно всегда было и будет нужно", — рассуждает Дмитриева.
Совсем иная картина будет, когда новые дома всё же появятся. К 2028 году вторичка рискует серьёзно просесть. Сработают льготные программы. Более того, люди, у которых есть наличные, тоже будут присматриваться к новостройкам, прогнозирует специалист:
"Как только появится современный жилой фонд, который подходит под льготные ипотеки — именно от застройщика — тогда цены на вторичном рынке значительно снизятся. Потому что люди однозначно пойдут приобретать квартиры в новостройках. Сравните с сегодняшним днём: несмотря на то, что ставка снизилась, для среднестатистического гражданина она всё равно составляет где-то 20–21%".
Реалии таковы, что даже одобренная ипотека не гарантирует покупки. Эксперт приводит свежий пример: "Не так давно мой клиент вынужден был отказаться от ипотеки, хотя ему всё одобрили, и с объектом определились. Но ежемесячный платёж на 20 лет составил 50 тысяч рублей. А это многодетная семья — трое детей. Для них такая сумма на столь длительный срок неподъёмна".
Тематическое фото. Фото: ИА EAOMedia
Кроме того, ситуация сегодня такова, что примерно семь из десяти покупателей квартир — это люди с наличными деньгами.
"Причём это не сбережения, а компенсации, полученные от государства за членов семьи, погибших в специальной военной операции. В основном эти деньги сегодня и крутятся на рынке", — поясняет Дмитриева.
Ещё один импульс спросу дали крупные выплаты от государства в конце 2025 года. Речь о подтопленцах, которые годами ждали компенсаций за утраченное жильё:
"31 декабря им зачислили все причитающиеся деньги за утраченное жильё — за разные годы, суммы различались. Государство рассчиталось со всеми, кто когда-то "завис" или недополучил. Поэтому люди чуть ли не с 1 января начали активно покупать жильё — и покупают и до сих пор".
"Однушки" рулят, "трёшки" в их тени
В структуре спроса за долгие годы ничего не изменилось. Покупатели по-прежнему голосуют рублём за "однушки".
"Спрос однозначно выше на однокомнатные квартиры. Например, молодая семья покупает жильё, и денег сразу на трёхкомнатную или даже на двухкомнатную, возможно, не хватает. Поэтому многие начинают с однокомнатной. Таких квартир в продаже меньше, а они уходят быстрее всех".
Далее по популярности идут двухкомнатные малогабаритки, потом полноценные "двушки", затем трёхкомнатные малогабаритки и лишь потом — полноценные трёх— и четырёхкомнатные. Но самый дорогой квадратный метр — именно в однокомнатной. Дополнительный спрос на малогабаритное жильё подогревает рост коммунальных платежей.
"Я сейчас занимаюсь продажей квартиры пожилой женщины. Она живёт в трёхкомнатной малогабаритке — 52–53 квадратных метра. Ей эта площадь велика, и она хочет продать её, чтобы купить однокомнатную", — делится примером Евгения Дмитриева.
Районы и ремонт: центр, Советская, Набережная — и никакого элитного жилья
Что касается географии спроса, безусловный лидер — центр города. Однако домов там не так много, а застройка старая.
"Шолом-Алейхема и Калинина — одни из старейших улиц, дома и планировки старые, но они всегда были в цене. На втором месте— улица Советская, на третьем — микрорайон ул. Набережной. Он особенно востребован у семейных пар и молодёжи", — рассказывает риелтор.
В аутсайдерах — Второй Биробиджан и Сопка. Улица Осенняя — где-то посередине. Школу там обещали, но пока не построили, поэтому семьи с детьми этот район не жалуют. Цены на Осенней ниже именно из-за невысокого спроса.
"В целом наш жилой фонд не особо отличается по качеству: он примерно в одном диапазоне, нет понятия "элитное жильё". Дома приблизительно одного времени застройки. Поэтому больше влияет цена: чем она привлекательнее, тем менее принципиален становится район", — говорит эксперт.
Отдельная история — ремонт. Парадокс, но большинство покупателей предпочитают квартиры без отделки. Объяснение простое: всё равно будут переделывать под себя:
"Купить с ремонтом означает: заплатить за этот ремонт, потом за его демонтаж, а затем ещё и за свой собственный ремонт".
Тематическое фото. Фото: ИА EAOMedia
Всё продаётся — вопрос лишь в цене
Евгения Дмитриева категорически не согласна с тем, что есть какие-то принципиально непродаваемые объекты:
"У каждого объекта есть свой покупатель, это 100%. И он рано или поздно всё равно придёт. Всё, что мы выставляли на продажу за 15 лет своей работы, однозначно было реализовано".
Другое дело — цена. Если однокомнатную квартиру где-нибудь на окраине выставить за 7 млн рублей при рыночных 3,5–4 млн, её не купят и за год. "Лет через десять, когда рынок сравняется, возможно", — иронизирует спикер. Особенно чувствителен сегмент трёхкомнатных: их много, и конкуренция жёсткая. При разрыве в цене с "соседним подъездом" даже дорогой евроремонт не спасёт.
Рынок покупателя: как себя вести желающим продать и приобрести
Сегодняшнюю ситуацию на вторичном рынке Биробиджана Евгения Дмитриева характеризует однозначно:
"Это стопроцентный рынок покупателя. Продавцов гораздо больше, чем покупателей, и условия диктует тот, кто покупает. Мы всем своим клиентам-продавцам рекомендуем прислушиваться к покупателям".
Естественно, когда просят скидку с 5 до 2 млн рублей — это неразумно. А вот торг в 50–200 тысяч — вполне нормальное явление. И лучше уступить, чем ждать неизвестно кого:
"Если продавец уже твёрдо решил продавать, практически сидит на чемоданах — возможно, билеты уже куплены — и от него просят уступить 100 тысяч или оставить мебель и технику, я всегда советую рассмотреть этот вариант. Рынок движется в сторону понижения стоимости. И не факт, что через два-три месяца придёт другой покупатель, который не попросит скидку уже в 300 тысяч".
Что делать? Советы специалиста
Тем, кто планирует продавать, совет один: реализовывать недвижимость, прислушиваясь к покупателю, говорит Дмитриева. Тем же, кто собирается приобрести квартиру, необходимо для начала определиться, нужна ли им вторичка сейчас или же лучше подождать новостроек.
"Если речь о вторичке — стоит просто сегодня поторговаться с продавцом, и, возможно, вы купите квартиру за ту цену, на которую рассчитываете. Если же вы хотите новостройку, оцените свои экономические возможности. Даже при льготной ипотеке не будет так, что ежемесячный платёж составит всего 10 тысяч рублей, и вы сможете купить трёхкомнатную квартиру".
Не стоит исключать и еще один вариант, подытоживает Дмитриева: "Можно купить квартиру вторичку уже сегодня, жить в ней, а когда появятся новостройки — продать и переехать".
