Сложным, но интересным называет рынок недвижимости в Биробиджане полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в ДФО, руководитель агентства недвижимости "Деловой Партнер" Елена Порохова. О стоимости жилья, соотношении спроса и предложения, об особой специфике областного центра и влиянии на рынок наводнения 2013-го она рассказала в интервью корр. ИА EAOmedia.
Елена Порохова, Фото с места события собственное. Автор фото: Баграновская Наталья, ИА EAOmedia
- Елена Фёдоровна, какую оценку Вы можете дать состоянию рынка недвижимости Биробиджана?
- Он начал активизироваться. Рынок сложный, но интересный, с большими тайнами и подводными камнями. Здесь есть своя специфика. Представлены разные объекты от 80% износа до новостроек. Возводятся административные помещения, мини-бизнес-центры, а также жилые объекты эконом-плюс, эконом, повышенной комфортности, элит-класса для граждан различного статуса, чтобы все потребности клиентов были удовлетворены.
Покупатели же делятся на две категории: граждане, желающие приобрести квартиру с ремонтом и без него. Эта тенденция сохраняется и сейчас.
- Как на рынок недвижимости повлияло крупномасштабное наводнение 2013 года?
- Осенью прошлого года и зимой отмечалась стагнация рынка. Сейчас в мини-сегментах, где есть спрос, рынок начинает снова активизироваться. Граждане, пострадавшие от наводнения, активизировали рынок с помощью сертификатов на приобретение жилья взамен утраченного. Однако сумма сертификата в среднем составляет 1,5 млн рублей, то есть ожил сегмент в ценовом промежутке от 1 млн рублей до 2-х млн.
Покупатели ищут квартиры как с ремонтом, так и без, Фото с места события собственное. Автор фото: Балашов Антон, PrimaMedia
- Какие еще тенденции характерны для биробиджанского рынка?
- Здесь практически не покупают многокомнатные квартиры (четырех-, пятикомнатные и так далее). Это связано с тем, что биробиджанцы стараются как можно раньше обеспечить своих детей и родителей отдельным жильем. Для этого они готовы взять ипотеку. Рынок ипотеки в городе представлен широко, а наше агентство недвижимости предлагает оформить такой кредит дополнительно еще в двух банках, которых нет в Биробиджане. Граждане готовы потратить больше средств на покупку, например, однокомнатной и двухкомнатной квартиры, а не четырехкомнатной. Одну они планируют сдавать и, когда ребенок подрастет, – передать ему. С одной стороны это верная позиция. Однако строить такие долгосрочные планы на рынке недвижимости опасно. Ребенок, допустим, может уехать учиться в Оксфорд или еще куда-нибудь.
- Как эволюционирует стоимость жилья?
- В связи с осенней стагнацией рынка произошло небольшое падение стоимости зимой, так как спрос снизился. Сейчас наблюдается рост цен в сегменте жилья стоимостью до 2-х млн рублей. Невостребованные ранее объекты в районе Сопки, Биробиджана-2 теперь вызвали большой интерес у потенциальных покупателей.
Строительство в Биробиджане, Фото с места события собственное. Автор фото: Баграновская Наталья, ИА EAOmedia
- Какие сейчас самые популярные и непопулярные микрорайоны Биробиджана?
- Такого нет. В отличие от других городов Дальнего Востока, Биробиджан ровен в этом отношении. Если в прочих городах можно переориентировать покупателя на другие микрорайоны, то в Биробиджане это происходит редко. Если человек решил купить квартиру на Широкой и Советской, то он приобретет ее именно там, если хочет на Бумагина, то купит на Бумагина.
- Какое жилье предпочитают покупатели – "вторичку" или новостройки?
- Ровно 50% на 50%.
В Биробиджане спросом пользуются как новостройки, так и "вторичка", Фото с места события собственное. Автор фото: Баграновская Наталья, ИА EAOmedia
- Все больше людей уезжает из области. Это как-то отражается на рынке недвижимости в плане увеличения предложения?
- Всегда есть люди, покидающие Дальний Восток. Их привлекают Краснодар, Сочи. Возможно, этот список скоро пополнит Крым. ЕАО уже переживала момент, когда население массово уезжало в Израиль. А сейчас люди оттуда возвращаются, пусть и немногие. Аналогичная ситуация сейчас происходит в центральных и южных регионах России. Граждане, возможно, не оценив трезво свои возможности и потребности, едут туда, но там все оказывается не так, как хотелось. Одним климат не подходит, других не устраивает зарплата, ритм жизни и прочее. Определенный процент уехавших возвращается. Одновременно города Дальнего Востока живут за счет притока населения из сел, поселков. В Биробиджан едут из Амурзета, Ленинского и даже Смидовича (несмотря на близость Хабаровска).
Биробиджан остается столицей области и соответствует этому статусу. Он развивается. Это замечательный город. Мы неслучайно выбрали это место для открытия своего филиала.
Продавец может выставить на рынок жилье, оснащенное оборудованием, Фото с места события собственное. Автор фото: Балашов Антон, PrimaMedia
- Насколько востребовано элитное жилье?
- У рынка объектов элит-класса есть свой ритм, но вялотекущий. Это объясняется тем, что немногие биробиджанцы готовы заплатить 5-10 млн рублей за такое жилье. Между тем на него есть спрос, ведь человек всегда стремится к лучшему. В Биробиджане есть люди, готовые поселиться в элитном жилье. Это зависит от возможностей, развития кредитования, уровня зарплаты, условий для создания бизнеса. Продается такой объект дольше, чем, например, эконом-класса.
- Как развивается рынок коммерческой недвижимости?
- Он перенасыщен. Есть люди, готовые зайти в Биробиджан как в транзитный город для открытия своего филиала или базы дислокации товара, услуги. Потребность есть, но построено слишком много объектов.
- Каков среднестатистический портрет клиента биробиджанского риэлтора?
- Это человек, который, хочет сэкономить время и деньги. Не удивляйтесь. Задача профессионального риэлтора – продать дорого (если мы работаем на продавца) и в кратчайшие сроки. Для этого у нас есть профессиональные инструменты и обученный штат, работающий по всему Дальнему Востоку. Если мы работаем на покупателя, то наша задача – найти лучшее, уложиться в его бюджет (в том числе – сторговаться). В итоге наш заказчик выигрывает. Например, в среднем услуга риэлтора на покупку стоит 50 тысяч рублей, а нам удается сторговаться и снизить стоимость приобретаемой квартиры на 150-180 тысяч. Что касается продавцов, то мы обязательно проводим анализ рынка, прежде чем браться за объект недвижимости. Профессиональный риэлтор всегда работает с клиентом в связке, чтобы заказчик знал, что именно для него делает этот специалист.
Жилье, Фото с места события собственное. Автор фото: Балашов Антон, PrimaMedia
- Несет ли ответственность риэлтор за возможные случаи мошенничества со стороны одного из участников процесса продажи/приобретения недвижимости?
- За других риэлторов говорить не буду. Деловой Партнер – единственное агентство в Биробиджане, которое входит в Российскую гильдию риэлторов, поэтому мы обязаны быть застрахованными. Наша ответственность застрахована на 50 млн рублей. По каждому случаю может быть выплачено не более 5-ти млн, то есть эта сумма покрывает среднестатистическую сделку в Биробиджане. Другой момент – то, что иногда у нас нет доступа к отдельным базам, которые позволили бы проверить информацию об объекте. К сожалению, к этим базам порой нет доступа даже у нотариусов. Есть возможность застраховать риск утраты права собственности. Я всегда убеждаю наших клиентов делать это. Я занимаюсь недвижимостью 15-й год. К счастью, в моей практике не было ни одного расторжения сделки и, надеюсь, не будет. Однако на Дальнем Востоке такие случаи есть.
Агентство "Деловой Партнер", Фото с места события собственное. Автор фото: Баграновская Наталья, ИА EAOmedia
