25 декабря 2015. Клиентов, которые накопили необходимую для покупки квартиры сумму, у риелторов Биробиджана нет, сообщила в интервью корр. ИА ЕАОMedia генеральный директор ООО "Евро Дом" Евгения Дмитриева. По ее словам, таких случаев у них не было уже очень давно, так как цены на недвижимость в городе растут быстрее, чем растут накопления людей.
Евгения Дмитриева . Фото: ИА ЕАОMedia
– Как повлияла на рынок недвижимости в Биробиджане нестабильная ситуация в экономике? Изменился ли спрос и предложение на квартиры после того, как кризис пошел на спад?
– В начале 2015 года (в самый пик кризиса) наблюдался спад на куплю-продажу недвижимости. Тогда продавцы резко подняли цены, а покупатели не были к этому готовы. Люди приобретали жилье только за приемлемые цены.
На сегодняшний день спрос и предложение более или менее стабилизировались. Цены немного упали, не могут же они расти бесконечно: если человек принял решение продавать квартиру, он не может без конца стоять на одной стоимости, видя, что из-за этого квартира не продается. Сейчас цены, можно сказать, пришли к тому же уровню, что были в декабре прошлого года.
– Вы сказали, что ситуация стабилизировалась. Насколько сейчас комфортно работать риелторам?
– Сейчас намного комфортнее. Понятно, что будет завтра, то есть такого стресса, который был вначале года, уже нет. Получилось, что в конце 2014 года у нас скупали все подряд: даже такие квартиры, на которые раньше не приходили и посмотреть, – их просто смели! А в январе-феврале наступило затишье: никто ничего не покупал, все боялись, что ситуация может ухудшиться. Поэтому многие продавцы временно поснимали свое жилье с продажи. Теперь они уверены, что продадут квартиру, добавят материнский капитал, собственные накопления, заемные средства и т. п. и полученных денег хватит на другую недвижимость, квартиру либо дом. И покупатели успокоились: банки снизили проценты до уровня конца 2014 года.
– Охотно ли банки давали ипотеку горожанам в начале года, какая ситуация наблюдается сейчас?
– Не все банки давали ипотеку: с начала года работал только Сбербанк, остальные банки вообще приостановили этот вид кредитования, а восстановили только к середине года, при этом изменив условия. Например, Связь-Банк на сегодняшний день выдает военную ипотеку только под новостройки, то есть жилье нужно приобретать непосредственно у застройщика, причем только у единственного в городе – это их особое условие. Сбербанк оформлял ипотеку всем, кому она одобрена. Поскольку процент по ипотечному кредиту был очень высок, многие даже потенциальные покупатели отказывались от ипотеки, несмотря на одобрение банка, потому что им было не по средствам ее платить.
В конце 2014 года Сбербанк предлагал ипотеку по 12,85%, примерно такая же ставка и сейчас. В начале 2015 года ставка поднялась до 15 – 15,85%. По другим банкам ставка была еще выше. Сейчас у Россельхозбанка и Связь-Банка процентная ставка примерно как в Сбербанке. Правда, охотнее всего люди берут ипотеку в Сбербанке: там больше всего одобрений и к каждому клиенту подходят индивидуально, предлагают различные программы.
– Сколько сейчас в среднем стоит однокомнатная или двухкомнатная квартира? Сколько они стоили в начале 2015 года? В прошлом году?
– В начале 2015 года однокомнатная квартира могла стоить 1,6 млн – 1,7 млн рублей, а двухкомнатная – от 2,3 млн до 2,5 млн рублей. Это только средние по стоимости квартиры, я не говорю про элитное жилье, про новостройки с ремонтом.
В конце 2014 года двухкомнатные квартиры стоили 1,7 млн – 2 млн рублей, а однокомнатные стоили от 1,23 млн до 1,35 млн рублей.
На сегодняшний день (также как и в 2014 году) за 1,35 млн рублей можно купить хорошую однокомнатную квартиру, но это будет "вторичка". Квартира улучшенной планировки размером 38 – 40 кв. метров в новостройке стоит где-то 1,5 млн – 1,6 млн рублей. Двухкомнатную можно купить за 1,65 млн, за 1,7 млн и за 1,8 млн рублей, – там разброс большой. Дело в том, что многие квартиры продаются и от двух до четырех месяцев. За это время продавцы просто устают ждать и снижают цену.
– Какое жилье предпочитают покупатели – "вторичку" или новостройки?
– Предпочитают брать все-таки вторичное жилье, хотя есть люди, которые первоначально хотят приобретать жилье в новостройке. Потом они походят по новостройкам, посмотрят, посоветуются где-то с кем-то, и, к сожалению, получив плохие отзывы, все-таки переключатся на "вторичку". Ведь есть и вторичное жилье с очень хорошим ремонтом, которое внешне выглядит не хуже, чем в новостройках, а по качеству даже лучше. Либо дом отстоял 15 – 20 лет и с ним ничего не произошло, либо его построили совсем недавно и уже есть плохие отзывы о нем, а с фасада уже видно, что дом рассыпается. Естественно, что люди опасаются брать жилье в таких домах.
Также люди жалуются на плохую звукоизоляцию в новостройках в центре города. Так что люди все-таки делают выбор в пользу вторичного жилья, либо в пользу тех домов, которые были построены 5-10 лет назад, а не к тем, которые сданы в эксплуатацию в этом или прошлом году.
– Имеет ли значение для покупателей микрорайон города?
– Да, это важно для покупателей. Очень любят биробиджанцы центр города, ул.Советскую, Широкую и Невскую. Из-за этого там цены выше, чем в других местах. Меньшим спросом пользуется микрорайон Осенний. В застраиваемом районе по ул. 40 лет Победы новостройки не особо часто покупают, потому что они удалены от центра, и там не очень развита инфраструктура. Люди с большей охотой покупают те дома, которые расположены вблизи школ, детских садов, магазинов и остановок.
Цены на первичное жилье в районе ул. 40 лет Победы значительно ниже. С другой стороны там квартиры черновые, еще без ремонта, где только подведены коммуникации, жить там невозможно. Не все жители нашего города сегодня готовы въезжать в квартиру, в которой еще надо делать с нуля ремонт, а "вторичку" можно обживать даже без ремонта, его можно делать постепенно. Зачастую у людей есть деньги только на квартиру.
– Каков среднестатистический портрет клиента биробиджанского риелтора?
– Чаще нашими клиентами становятся те, у кого ипотека, как военная, так и обычная. Сейчас конец года и, видимо, на рынок вышло много военных сертификатов. Либо наши клиенты – те, кто продал свою квартиру, что-то добавил, например, материнский капитал, и хочет купить другое жилье. Тех, кто скопил деньги исключительно на квартиру, нет вообще. Такие случаи давно уже не происходят, ведь цены на недвижимость растут быстрее, чем растут накопления людей.
Есть у нас не только ипотечники, но и те, кому государство оказывает поддержку. Например, до сих пор еще не всем подтопленцам выплатили компенсацию за жилье. В начале 2015 года государство задержало финансирование, поэтому многие люди не реализовали это право. Небольшая часть подтопленцев не успела обналичить эти сертификаты: жилье они приобрели, но им до сих пор не переведены за него деньги. Министр финансов заверил, что до конца года деньги у людей появятся.
– Растет ли население Биробиджана за счет жителей районов области? Или, наоборот, сами биробиджанцы покидают город и переезжают в Краснодар, Сочи или в Крым? Как это отражается на рынке недвижимости в плане увеличения или снижения спроса-предложения?
– Я думаю, что количество жителей не растет и не сокращается, а компенсируется: сколько уехало, столько и приехало. В 2013 – 2014 годах люди начали массово уезжать в Краснодар и в Сочи. Как раз в этот же момент многие жители области пострадали из-за наводнения. Подтопленцы с районов стали приобретать жилье не у себя в селах, а в Биробиджане. Сейчас не так часто уезжают из города, однако этот процесс длится до сих пор.
Бывают случаи, когда люди возвращаются уже обратно. Недавно к нам обратился мужчина, который продал здесь трехкомнатную квартиру, в Краснодаре он на эти же деньги приобрел дом, но что-то климат ему не понравился. И вот сейчас, чтобы вернуться в родной город, дом в Краснодаре он выставил либо на обмен с Биробиджаном, либо на продажу.
– Насколько сейчас востребовано элитное жилье? Сколько оно сейчас стоит по сравнению с прошлым годом?
– В Биробиджане такого понятия, как элитное жилье, наверное, все-таки нет. Думаю, так можно назвать новостройки, которые находятся в центре города. Они стоят очень дорого. Например, однокомнатная квартира может стоить 3 – 3,5 млн рублей. Это цена не от застройщика, а от продавца. Она завышена именно из-за своего расположения, но ничего особенного в этой квартире нет. (Гораздо выгоднее взять квартиру во "вторичке" за 1,2 – 1,3 млн рублей.)
Так называемое "элитное жилье" у нас берут крайне редко, его и на продажу выставляют нечасто. Сегодня такое жилье продавать не очень выгодно. По сравнению с 2014 годом гораздо выгоднее покупать. Это касается не только элитного жилья.
У нас очень большим спросом пользуются новостройки жилого комплекса "ЛОТОС" 2011 – 2013 годов застройки. Однокомнатная квартира там стоит 2 – 2,2 млн рублей, но их покупают даже за эти цены: там дома неплохого качества.
– Как развивается рынок коммерческой недвижимости?
– Нежилые помещения сейчас очень тяжело идут. Многие юридические лица прекратили свою деятельность, многие магазины и некоторые филиалы банков закрылись. Очень тяжело идет как аренда, так и продажа. Нежилые помещения у нас стоят намного дороже, чем жилые.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Строить новые дома в ЕАО будут гораздо меньше из-за отсутствия лишних денег у жителей ЕАО
Цены на квартиры в Биробиджане выросли из-за нестабильной ситуации в экономике – эксперт
Кризис, возможно, заставит сократить объемы строительства в ЕАО – эксперты
Полпред президента Гильдии риэлторов: Рынок недвижимости Биробиджана сложен и интересен