Рынок недвижимости эконом-класса в ЕАО: предложение растет – спрос падает

По информации заместителя начальника управления архитектуры и строительства правительства области Виктора Коренева, на конец 2015 года в области было зарегистрировано 224 подрядные организации, в которых работало более 3-х тысяч человек. Это на 30% меньше, чем трудилось в отрасли в 2014 году, когда в автономию привлекали строителей из других регионов для устранения последствий крупномасштабного наводнения 2013 года.

Сегодня численность подавляющего большинства строительных организаций области невелика. На совещании по итогам работы строительного комплекса ЕАО в 2015 году назвали цифры – в 217 коллективах работает в среднем менее чем по 100 человек. Это, по меркам нашего недавнего прошлого, максимум по три-четыре комплексные бригады на всю организацию. Практически все они частной формы собственности и выполняют до 75-80% объемов работ (в рублях). За прошлый год крупными и средними подрядчиками области выполнено работ на более 1,87 млрд рублей – это меньше 46% от общего объема освоенных отраслью средств. За первый квартал текущего года Еврстат вновь зафиксировал снижение объемов выполненных работ крупными и средними строительными организациями.

— В целом в январе-марте 2016 года объем работ, выполненный собственными силами организаций по виду деятельности "Строительство", составил 651,4 млн рублей, что на 10,9% меньше, чем в этот же период 2015 года, — рассказал Виктор Коренев в беседе с корреспондентом газеты "Биробиджанская звезда" Николаем Немаевым.

На совещании начальник профильного управления также отметил эту негативную тенденцию в работе организаций строительного комплекса и предприятий стройиндустрии ЕАО в 2015 году. Причем, объем работ, выполненный собственными силами по виду деятельности "Строительство", снижается вот уже в течение пяти лет подряд.

Такую тенденцию к снижению Виктор Коренев объяснил рядом причин. Во-первых, на территории области завершена реализация ряда крупных инвестиционных проектов (строительство нефтепровода "Восточная Сибирь – Тихий океан", реконструкция первой очереди Облученского железнодорожного тоннеля и других объектов). Во-вторых, в экономике области идет нарастание негативных тенденций. Круто выросли цены на импортные материалы и оборудование, постоянно поднимаются цены на энергоносители, металлопрокат, цемент, другую продукцию предприятий стройиндустрии.

Кризис в экономике в первую очередь влияет на работу строителей. Снижение объемов инвестиций в экономику области и соответственно уменьшение объемов подрядных работ негативно отразилось на численности работников отрасли. Только за прошлый год сокращено почти 1,4 тысяч человек — 31% от числа строителей в 2014 году. Процесс сокращения штатов затронул также крупные и средние строительные организации. Здесь, по данным статистики, в прошлом году уволены 102 человека. В результате снизилась эффективность работы предприятий и организаций строительной отрасли.

Доля ИЖС в объеме строительства растет

Наметилась и другая тревожная тенденция в работе важной отрасли. В области за прошлый год сдано в эксплуатацию более 59,5 тысяч кв. метров жилья. Конечно, это меньше, чем построено в 2014 году, когда автономии помогали возводить дома для подтопленцев 2013 года приглашенные организации. Однако в 2015 году отмечено не просто уменьшение количества построенного жилья, а резкое снижение строительства многоквартирных домов, возведенных подрядчиками. И в первую очередь – в Биробиджане. Изменилось соотношение показателей между индивидуальным строительством жилья (ИЖС) и возведенного подрядчиками. Даже в Биробиджане доля индивидуального жилищного строительства (в кв. метрах) возросла почти до 57%. На Биробиджанский городской округ сегодня приходится почти треть индивидуального жилищного строительства. Впервые за много лет объем индивидуального жилищного строительства в области превысил объемы возведения многоквартирных домов. И это не достижение строительной отрасли, а тревожный факт, связанный в основном с падением спроса на рынке первичного жилья.

Индивидуальный застройщик работает на объекте, будущем доме, по мере своих возможностей. У него нет той строительной техники и средств, что используют подрядные организации, соответственно и темпы работ не в пользу частника.

В сельской местности, в Октябрьском муниципальном районе, жилье вовсе не строили. В Ленинском районе сдано в эксплуатацию аж 120 кв. метров жилья, в Облученском – 3,3 тысячи. Активно строят индивидуальные дома в Смидовичском районе – всего построено 21,61 тысячи кв. метров, в том числе индивидуальное жилье — 13,1 тысячи кв. метров. Это почти треть от общего количества индивидуальных домов, принятых в эксплуатацию в области за прошлый год. Однако в Смидовичском районе застраивают в большей мере левобережную полосу вдоль Амура, и основное количество застройщиков – жители соседнего Хабаровска, которые давно используют эти земли как садово-огородные участки. В небольших объемах ведется жилищное строительство в Биробиджанском районе – в границах сел Птичник и Раздольное.

Цены на первичном рынке жилья

При общем росте стоимости недвижимости в стране средние цены на первичном рынке жилья ЕАО остаются самыми низкими в Дальневосточном федеральном округе.

По данным статистики за 2015 год средние цены на рынке первичного жилья в ЕАО зафиксированы на уровне 38,9 тысяч рублей за 1 кв. метр. В Дальневосточном федеральном округе средняя цена — 64,6 тысяч рублей. Средние цены в первом квартале 2016 года на рынке первичного жилья в ЕАО составили 39,9 тысяч рублей за 1 кв. метр, на вторичном – 40,7 тысяч рублей.

Средняя цена за 1 кв. метр по сравнению с первым кварталом 2015 года выросла на 1,6%, а на вторичном рынке упала на 0,1 %.

Средние цены на рынке жилья в Еврейской автономной области в первом квартале 2016 года на первичном рынке 39,943 тысяч и рублей, на вторичном 40,739 тысяч рублей за квадратный метр общей площади.

Несмотря на то, что в ЕАО самые низкие в ДФО цены на жилье, для многих граждан, желающих приобрести квартиру, цена просто неподъемна. Из-за этого у строительных организаций фактически возникли серьезные трудности с реализацией жилья в многоквартирных домах.

Результат – сокращение инвестиций в жилищное строительство. Их объем в ушедшем году составил 1,324 млрд рублей, что на 23,5% меньше аналогичного показателя в 2014 году.

Спрос меньше предложения

По данным опроса, проведенном Фондом "Петропавловск", 75% его участников из числа опрошенных в ЕАО заявили о депрессивном настрое. Как следствие, более половины из них намерены покинуть область по причине отсутствия перспектив и низкого уровня жизни. Многие жители региона переходят от слова к действию и выставляют на продажу свои квартиры. Желающих купить квадратные метры немало, а вот их покупательская способность в связи с кризисом сильно упала, отмечают эксперты.