EAOMedia, 1 июня. Строительство собственного дома в Биробиджане — мечта многих, но на пути к своей "крыше над головой" будущие новосёлы сталкиваются с непростыми вопросами. Сколько стоит "нормальный" квадратный метр, сложно ли получить земельный участок и не обернётся ли экономия на материалах превращением дома в "соломенную хижину"? О реалиях местного рынка ИЖС корр. ИА ЕАОMedia рассказали директор строительной компании Вениамин Локайчук и руководитель агентства недвижимости Александр Таенков.
— Активность жилищного строительства, по нашим наблюдениям, росла до 2025 года. После глобальных изменений в ИЖС, связанных с переходом на строительство через эскроу-счета, подорожанием ипотеки, мы видим спад активности в строительстве частных домов в городе, — говорит директор биробиджанской строительной компании ООО "Смарт Билдинг" Вениамин Локайчук.
Тем не менее, по словам гендиректора агентства недвижимости ООО "Полезные люди/Биробиджан" Александра Таенкова, спрос на частные дома в этому году постепенно растёт (в том числе благодаря снижению ставки по ипотеке). Хотя он и заметно уступает таковому, если говорить о жилье на вторичке в многоквартирных домах.
— Не все могут получить ипотеку на ИЖС, а те, кому её одобрили, часто сталкиваются с другими проблемами. Например, подрядчики нередко готовы строить, но указывают на важный момент: "Будет земельный участок, обращайтесь", — рассказывает Александр Таенков.
Основные клиенты застройщиков и риелторов сегодня — молодые семьи, которым доступна Дальневосточная ипотека. Впрочем, и среди биробиджанцев старше 35 лет находятся желающие справить новоселье под крышей дома своего.
Строительная "нормальность", или Дом мечты у каждого свой
В вопросе ценообразования всё зависит от параметров индивидуального жилья. В качестве условного примера возьмём типовой дом площадью около 90 "квадратов". С учётом теплового контура, инженерных систем, черновой отделки внутри, фасадной отделки и отмостки с крыльцом, он может потянуть почти на 10 млн рублей. Таким образом, 1 кв. м в этом случае может обходиться примерно в 110 тысяч рублей.
— Стоит учесть, что опционально застройщики могут добавлять или убавлять позиции из перечня работ, формируя итоговую смету на индивидуальный дом, — отмечает Вениамин Локайчук.
Риелторы оценивают рынок по всей площади его "несущего фундамента" — они видят множество сделок и знают, как пляшет цена в зависимости от материалов и жадности покупателя к комфорту.
— Понятие "нормального" дома у каждого покупателя своё, из-за чего разница в цене очень сильная, — комментирует Александр Таенков. — Например, домик, более-менее пригодный для жизни, площадью где-то 45 кв. м, может стоить от 5,5 млн рублей. И то это будет каркасный дом. Если брать другие материалы (кирпич, брус), то может выйти заметно дороже. В среднем мы считали, что выходит примерно 105–115 тысяч за кв. м.
Как поясняет Вениамин Локайчук, цена на дом выстраивается ещё до начала его возведения. Подготовительный этап — отсыпка участка, формирование подъездных путей, подготовка основания — может потянуть от 150 тысяч до 1 млн рублей в зависимости от рельефа и объёма работ. К этому добавляются архитектура и комплектация самого дома.
Александр Таенков, в свою очередь, выделяет три главных, по его мнению, фактора. Первый и основной потрошитель кошелька заказчика — материал стен: каркас, брус, кирпич дают огромный разброс в цене. Второй фактор — качество участка и наличие коммуникаций: дешёвая земля почти всегда требует серьёзных вложений. И третий — внутренняя отделка: между скромным "социальным" ремонтом и шикарным "евро" в смете будет настоящая пропасть.
Дело — труба. И провода...
Цена-ценой, а подобрать сам земельный участок под строительство дома, отвечающий всем "хотелкам" покупателя, не так просто. Главная трудность даже не в бюрократии, а в качестве самого участка. Проблема дефицита хорошей земли и отсутствия инфраструктуры — скрытый котлован, в который можно "провалиться" ещё на старте.
— Земли не хватает. Хорошей земли — тем более. Сама процедура получения участка технически несложная, если мы рассматриваем вариант получения через КУМИ у государства — согласование схемы, межевание участка и его предоставление. А вот хорошую землю, повторюсь, найти сейчас очень проблематично, — добавил Александр Таенков.
— Несмотря на то, что страна у нас большая и земли на всех хватит, выбрать подходящий участок бывает непросто. Земля есть, а коммуникаций нет. Поэтому людям часто нужна помощь при выборе участка, также их интересует предварительный расчет подготовительного этапа, — сообщил Вениамин Локайчук.
Подводить всё необходимое на участки с коммунальной "обнажёнкой" будущему владельцу приходится самостоятельно, а затраты могут отличаться в разы.
— Это основная проблема для города. Люди покупают участки, и ничего нет. Если вода, то это только скважина. Её стоимость зависит от глубины залегания водоносного слоя и от амбиций мастеров. Со светом так же: в одном месте подключение — до 100 тысяч рублей, в другом — может быть и миллион, — приводит пример Александр Таенков.
— В индивидуальном жилищном строительстве большинство коммуникаций — индивидуальные. Автономные канализация, водоснабжение, отопление. Подведение света, газа, дорог решается с помощью профильных организаций и ведомств, — объяснил Вениамин Локайчук.
Кто успел, тот и вкусный участок "съел"
По данным экспертов, одними из самых востребованных для ИЖС точек на карте остаются сёла Птичник и Раздольное около Биробиджана, а также посёлок Тукалевский областного центра. Но застройщики, как правило, готовы работать в любом месте на земле заказчика, в том числе на территориях СНТ.
Разумеется, заветных соток всем желающим не хватает там, где хорошо развита инфраструктура, где великолепная природа за окном помогает забыть о потраченных на дом миллионах, а вместо шума и пыли от оживленной дороги — журчание реки. Вот и вынуждены люди строиться там, где земля хотя бы просто есть. Частая практика — продажа дома сразу вместе с территорией. Существуют даже ипотечные программы по финансированию сделок, включающих покупку участка и строительство "дворца мечты".
С чем проблем нет, так это со стройматериалами, уверяют специалисты. Основной объём — российского производства. Главная головная боль — не доступность, а цена, которая постоянно растёт. Но экономить на конструкциях и коммуникациях — фундаменте, стенах, крыше, инженерных системах — себе дороже. Если не хотите, чтобы дом вмиг рассыпался от дуновения ветра, как хлипкое жилище из соломы и веток у небезызвестных поросят — придется вложиться в его долговечность. Особенно если строите не только для себя, но и с расчётом на внуков.
Справка: За 2025 год в Биробиджане и прилагающем к нему Биробиджанском районе введено в действие 15,4 тысячи кв. м индивидуального жилья против 15,8 тысячи кв. м годом ранее. Данные за первый квартал 2026-го по ЕАО официальный орган статистики пока не представил. В целом по России за первый квартал в индивидуальном строительстве введено 15,2 млн кв. м — на 38,1% меньше, чем годом ранее (24,6 млн кв. м). При этом в марте падение замедлилось: 4,98 млн кв. м против февральских 4,58 млн кв. м, что позволяет говорить о начале стабилизации. Доля ИЖС в общем вводе тоже снизилась. В январе-марте на частные дома пришлось 66,5% — против 68% в феврале и 72% в январе.
