EAOMedia, 11 июня. В Биробиджане квартиры давно перестали быть просто жильём — это ещё и удобный способ вложения денег. Одни приобретают недвижимость с прицелом на будущее, другие — для последующей сдачи, а кто-то просто хочет сохранить капитал и обзавестись пассивным доходом. В любом случае всех волнует один и тот же вопрос: через сколько лет покупка "квадратов" начнёт приносить чистую прибыль?
Для оценки рентабельности инвестиций в арендное жильё ИА ЕАОMedia сравнило средние цены на вторичном рынке Биробиджана со ставками долгосрочной аренды. Исходные данные брались из объявлений на крупных сайтах по продаже и найму недвижимости. В основе расчёта — две простые формулы.
Формулы. Фото: ИА EAOMedia
Важно: в этих расчётах не учитывались траты на ремонт, налоги, коммуналку, простой квартиры и инфляция. Речь только о базовых показателях.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| 1-комнатная | 3,5 млн рублей | 25 тысяч рублей | 8,5% | ≈ 11 лет |
| 2-комнатная | 4,5 млн рублей | 35 тысяч рублей | 9% | ≈ 11 лет |
| 3-комнатная | 6,5 млн рублей | 43 тысячи рублей | 8% | ≈ 12 лет |
Согласно объявлениям, снять однушку на длительный срок в среднем можно за 25 тысяч рублей в месяц. За двухкомнатную просят примерно на 10 тысяч больше, а за трёхкомнатную — ещё плюс 8 тысяч. Особенность небольшого города в том, что разброс цен между микрорайонами очень скромный — практически нет разницы между центром и окраинами.
Исходя из этого, самые привлекательные варианты для инвестиций в Биробиджане — однокомнатные и двухкомнатные квартиры. У них выше арендная ставка относительно цены покупки, поэтому они окупаются быстрее, чем трёшки. Большие квартиры, хотя и дают более высокий ежемесячный доход, требуют гораздо более серьёзных вложений, из-за чего срок их окупаемости дольше.
Реальность против сухой математики
Если отвлечься от идеальных цифр, картина становится не такой радужной. Аренда приносит деньги, но вместе с ними приходят и дополнительные траты.
В первую очередь — это коммунальные платежи. Содержание однокомнатной квартиры в среднем обходится в 6–8 тысяч рублей, двухкомнатной — 9–11 тысяч, трёхкомнатной — 11–13 тысяч рублей. Обычно эти расходы ложатся на арендатора, но владельцу часто приходится либо уступать в цене, либо самому брать на себя часть коммуналки — иначе жильё может подолгу пустовать. В такие моменты реальный доход становится заметно ниже расчётного.
Плюс налоги. Если собственник — самозанятый, он отчисляет 4% от дохода при сдаче физическому лицу. При уплате НДФЛ ставка составляет 13%. Кроме того, любая квартира со временем требует вложений: косметический или капитальный ремонт, замена мебели, бытовой техники, устранение поломок. И нельзя забывать о простоях — иногда поиск надёжного жильца занимает несколько месяцев.
В итоге реальная доходность аренды часто оказывается ниже расчётной — может опускаться до 5–6%. Следовательно, меняется и срок окупаемости: на практике он может увеличиться даже на треть.
Что выгоднее: квартира или банковский вклад?
После всех расчётов напрашивается логичный вопрос: что сейчас даёт больше — купить жильё под сдачу или просто положить деньги в банк? Однозначного ответа уже нет, как это было несколько лет назад. Крупные банки предлагают по вкладам около 13–14% годовых, и это заметно выше средней доходности от аренды.
Например, 3,5 млн рублей — стоимость небольшой квартиры в Биробиджане. Если положить эту сумму на вклад под 13%, ежегодный доход до налогов составит примерно 450 тысяч рублей. А та же сумма, вложенная в квартиру, после вычета всех расходов и с учётом простоев даёт в лучшем случае около 200 тысяч рублей чистого дохода в год.
На первый взгляд, вклад выглядит привлекательнее. Не нужно делать ремонт, искать жильцов или нести непредвиденные расходы. Средства просто лежат под проценты. Однако всё зависит от точки зрения на инвестиции.
Вкладчик точно знает, какой доход получит по итогам года, и может относительно быстро забрать свои деньги (пусть и с потерей части процентов). Недвижимость же эксперты рекомендуют рассматривать на длинной дистанции. Здесь важнее понять: насколько реально квартира подорожает через 5-10 лет?
Таким образом, выбор напрямую связан с целями. Банковский вклад даёт более высокую прибыль здесь и сейчас, почти не требуя участия владельца. Недвижимость же постепенно возвращает вложенное через аренду, формируя стабильный поток дохода на годы вперёд.
При этом квартира остаётся не просто источником текущего заработка, а полноценным активом. Пока арендаторы помогают собственнику "отбивать" стоимость покупки, само жильё со временем может существенно вырасти в цене. Если ориентироваться на последние тренды, то лет через десять владелец, возможно, не только вернет значительную часть вложений за счёт аренды, но и продаст квартиру дороже, чем купил.
