Рынок недвижимости эконом-класса в ЕАО: предложение растет

На рынке недвижимости эконом-класса в ЕАО наблюдаются две тенденции: растет предложение и падает спрос. Первое связано с переездом горожан на ПМЖ в другие регионы страны, второе – спровоцировал кризис, уверены эксперты. Даже самый застраиваемый в ЕАО Биробиджан не может похвастаться количеством возводимого жилья. В основном новостройки либо готовятся к сдаче, либо уже сданы полгода или год назад и до сих пор ждут своих покупателей. Самые застраиваемые районы находятся на окраине города, где слабо развита инфраструктура, что делает новостройки еще менее привлекательными для потенциальных покупателей. На фоне снижения уровня строительства многоквартирных домов в ЕАО отмечен рост объемов индивидуального жилищного строительства. Этот тревожный факт также говорит о падении спроса на рынке первичного жилья, передает корр. ИА ЕАОMedia.

1 / 5

Объемы строительства МКД падают

Самым динамично развивающимся, а значит и застраиваемым в ЕАО, остается Биробиджан. Но даже в областной столице, по словам экспертов, сегодня не очень много возводимого жилья. В основном это либо новостройки, которые готовятся к сдаче, либо дома, которые сданы полгода или год назад. Причем новостройки эконом-класса находятся в "неудобных" районах – в основном на окраине города.

Евгения Дмитриева

генеральный директор ООО "Евро Дом"

Автор фото: Из личного архива

Дешевые однокомнатные квартиры есть на ул. Обозной (это район ДСМ), на ул. Советской, которая плавно переходит в село Птичник. В этих районах города слабая инфраструктура: плохо ходят автобусы по вечерам, мало магазинов, рабочих мест – тоже нет. На решение этих проблем нужно время. Также застраиваются социальные дома (их тоже можно считать жильем эконом-класса) и район Парковой, но я бы не сказала, что там жилье эконом-класса, там цены все равно растут.

Если люди планируют купить квартиру в новостройке, они выбирают центральный район города. Сейчас это Ленина, 37. Сдается в эксплуатацию дом на Шолом-Алейхема, 26А – это бело-зеленые дома. В этих новостройках квартиры покупают, но там нет жилья эконом-класса: цена варьируется в пределах 45-46 тысяч за 1 кв. метр. Сейчас, конечно, когда дом приближается к сдаче в эксплуатацию или уже сдается, цена за квадратный метр как для завершенного строительства выше.

По информации заместителя начальника управления архитектуры и строительства правительства области Виктора Коренева, на конец 2015 года в области было зарегистрировано 224 подрядные организации, в которых работало более 3-х тысяч человек. Это на 30% меньше, чем трудилось в отрасли в 2014 году, когда в автономию привлекали строителей из других регионов для устранения последствий крупномасштабного наводнения 2013 года.

Сегодня численность подавляющего большинства строительных организаций области невелика. На совещании по итогам работы строительного комплекса ЕАО в 2015 году назвали цифры – в 217 коллективах работает в среднем менее чем по 100 человек. Это, по меркам нашего недавнего прошлого, максимум по три-четыре комплексные бригады на всю организацию. Практически все они частной формы собственности и выполняют до 75-80% объемов работ (в рублях). За прошлый год крупными и средними подрядчиками области выполнено работ на более 1,87 млрд рублей – это меньше 46% от общего объема освоенных отраслью средств. За первый квартал текущего года Еврстат вновь зафиксировал снижение объемов выполненных работ крупными и средними строительными организациями.

— В целом в январе-марте 2016 года объем работ, выполненный собственными силами организаций по виду деятельности "Строительство", составил 651,4 млн рублей, что на 10,9% меньше, чем в этот же период 2015 года, — рассказал Виктор Коренев в беседе с корреспондентом газеты "Биробиджанская звезда" Николаем Немаевым.

На совещании начальник профильного управления также отметил эту негативную тенденцию в работе организаций строительного комплекса и предприятий стройиндустрии ЕАО в 2015 году. Причем, объем работ, выполненный собственными силами по виду деятельности "Строительство", снижается вот уже в течение пяти лет подряд.

Такую тенденцию к снижению Виктор Коренев объяснил рядом причин. Во-первых, на территории области завершена реализация ряда крупных инвестиционных проектов (строительство нефтепровода "Восточная Сибирь – Тихий океан", реконструкция первой очереди Облученского железнодорожного тоннеля и других объектов). Во-вторых, в экономике области идет нарастание негативных тенденций. Круто выросли цены на импортные материалы и оборудование, постоянно поднимаются цены на энергоносители, металлопрокат, цемент, другую продукцию предприятий стройиндустрии.

Кризис в экономике в первую очередь влияет на работу строителей. Снижение объемов инвестиций в экономику области и соответственно уменьшение объемов подрядных работ негативно отразилось на численности работников отрасли. Только за прошлый год сокращено почти 1,4 тысяч человек — 31% от числа строителей в 2014 году. Процесс сокращения штатов затронул также крупные и средние строительные организации. Здесь, по данным статистики, в прошлом году уволены 102 человека. В результате снизилась эффективность работы предприятий и организаций строительной отрасли.

Виктор Коренев

заместитель начальника управления архитектуры и строительства правительства ЕАО

Автор фото: Департамент пресс-службы губернатора и правительства ЕАО

К сожалению, пока остается тенденция к снижению уровня жилищного кредитования. Ожидать всплеска жилищного строительства пока не приходится. Нам бы удержаться на том уровне, который имеется сегодня. Наша задача все-таки выполнить намеченные на этот год объемы строительства жилья – сдать в эксплуатацию 60 тысяч кв. метров и сохранить строительные организации. По прогнозам, задача реальная – у подрядных организаций есть определенный "задел" не оконченных строительством объектов. В высокой степени готовности ряд многоквартирных домов общей площадью порядка 40 тысяч кв. метров.

Доля ИЖС в объеме строительства растет

Наметилась и другая тревожная тенденция в работе важной отрасли. В области за прошлый год сдано в эксплуатацию более 59,5 тысяч кв. метров жилья. Конечно, это меньше, чем построено в 2014 году, когда автономии помогали возводить дома для подтопленцев 2013 года приглашенные организации. Однако в 2015 году отмечено не просто уменьшение количества построенного жилья, а резкое снижение строительства многоквартирных домов, возведенных подрядчиками. И в первую очередь – в Биробиджане. Изменилось соотношение показателей между индивидуальным строительством жилья (ИЖС) и возведенного подрядчиками. Даже в Биробиджане доля индивидуального жилищного строительства (в кв. метрах) возросла почти до 57%. На Биробиджанский городской округ сегодня приходится почти треть индивидуального жилищного строительства. Впервые за много лет объем индивидуального жилищного строительства в области превысил объемы возведения многоквартирных домов. И это не достижение строительной отрасли, а тревожный факт, связанный в основном с падением спроса на рынке первичного жилья.

Индивидуальный застройщик работает на объекте, будущем доме, по мере своих возможностей. У него нет той строительной техники и средств, что используют подрядные организации, соответственно и темпы работ не в пользу частника.

В сельской местности, в Октябрьском муниципальном районе, жилье вовсе не строили. В Ленинском районе сдано в эксплуатацию аж 120 кв. метров жилья, в Облученском – 3,3 тысячи. Активно строят индивидуальные дома в Смидовичском районе – всего построено 21,61 тысячи кв. метров, в том числе индивидуальное жилье — 13,1 тысячи кв. метров. Это почти треть от общего количества индивидуальных домов, принятых в эксплуатацию в области за прошлый год. Однако в Смидовичском районе застраивают в большей мере левобережную полосу вдоль Амура, и основное количество застройщиков – жители соседнего Хабаровска, которые давно используют эти земли как садово-огородные участки. В небольших объемах ведется жилищное строительство в Биробиджанском районе – в границах сел Птичник и Раздольное.

Цены на первичном рынке жилья

При общем росте стоимости недвижимости в стране средние цены на первичном рынке жилья ЕАО остаются самыми низкими в Дальневосточном федеральном округе.

По данным статистики за 2015 год средние цены на рынке первичного жилья в ЕАО зафиксированы на уровне 38,9 тысяч рублей за 1 кв. метр. В Дальневосточном федеральном округе средняя цена — 64,6 тысяч рублей. Средние цены в первом квартале 2016 года на рынке первичного жилья в ЕАО составили 39,9 тысяч рублей за 1 кв. метр, на вторичном – 40,7 тысяч рублей.

Средняя цена за 1 кв. метр по сравнению с первым кварталом 2015 года выросла на 1,6%, а на вторичном рынке упала на 0,1 %.

Средние цены на рынке жилья в Еврейской автономной области в первом квартале 2016 года на первичном рынке 39,943 тысяч и рублей, на вторичном 40,739 тысяч рублей за квадратный метр общей площади.

Средние цены на рынке жилья по ЕАО и субъектам ДФО в I квартале 2016 года. Фото: ИА ЕАОMedia

Несмотря на то, что в ЕАО самые низкие в ДФО цены на жилье, для многих граждан, желающих приобрести квартиру, цена просто неподъемна. Из-за этого у строительных организаций фактически возникли серьезные трудности с реализацией жилья в многоквартирных домах.

Результат – сокращение инвестиций в жилищное строительство. Их объем в ушедшем году составил 1,324 млрд рублей, что на 23,5% меньше аналогичного показателя в 2014 году.

Спрос меньше предложения

По данным опроса, проведенном Фондом "Петропавловск", 75% его участников из числа опрошенных в ЕАО заявили о депрессивном настрое. Как следствие, более половины из них намерены покинуть область по причине отсутствия перспектив и низкого уровня жизни. Многие жители региона переходят от слова к действию и выставляют на продажу свои квартиры. Желающих купить квадратные метры немало, а вот их покупательская способность в связи с кризисом сильно упала, отмечают эксперты.

1 / 3

– Спрос на недвижимость в Биробиджане сегодня падает, – сообщил биробиджанский архитектор Анатолий Какорин. – Если два года назад не успели еще строители сдать дом, а квартиры в нем уже раскупили. Сегодня дома строят, а покупателей еще нет. В строительных организациях тоже сложилась очень тяжелое положение: собственных средств у них нет, желающих принять участие в долевом строительстве тоже не предвидится. Возводят, например, 90-квартирный дом, а в нем всего-то купили 10-15 квартир. Это не значит,что квартиры не нужны жителям Биробиджана – нужны, но недвижимость растет в цене, а финансовое состояние семей не позволяет им взять тот же ипотечный кредит или стать дольщиками.

Евгения Дмитриева

генеральный директор ООО "Евро Дом"

Автор фото: Из личного архива

На сегодняшний день на рынке недвижимости есть легкое затишье. Идет отпускной период, многие уезжают из города. Основной же пик продаж квартир приходится на осень и весну. Сейчас покупку недвижимости могут себе позволить только обладатели сертификатов (на военную ипотеку, подтопленцы). В целом же можно сказать, что сегодня на рынке недвижимости продавцов больше, чем покупателей. Это результат того, что очень многие покидают Биробиджан и ЕАО, уезжают в теплые края, в другие страны.

Ипотека – выход?

Улучшить результаты работы строителей и повысить покупательскую способность населения можно было бы с помощью ипотеки. Но и здесь в связи с ухудшением общеэкономической ситуации в стране уменьшились и объемы, и количество выданных кредитов. По информации управления архитектуры и строительства правительства области, количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов на территории области в период 2012 – 2014 год оставались примерно на одном уровне. В 2012 году – 681 штук, в 2013 году – 659 штук, в 2014 году – 720 штук.

Виктор Коренев

заместитель начальника управления архитектуры и строительства правительства ЕАО

Автор фото: Департамент пресс-службы губернатора и правительства ЕАО

Объемы ипотечного кредитования в 2015 году резко снизились, в связи с ухудшением общеэкономической ситуации. В 2015 году гражданами оформлено 468 ипотечных кредитов, то есть 63,4% от уровня 2014 года. Сумма заемных средств, полученных гражданами на цели жилищного строительства составила 595,7 млн рублей или 64,7% от соответствующего периода 2014 года.

В лучшую сторону ситуация начала меняться в этом году. В первом квартале 2016 года оформлено – 124 ипотечных жилищных кредитов на сумму 168,99 млн рублей. В первом квартале 2015 года оформлено 93 кредита на сумму 105,9 млн рублей, то есть 165% и 159% соответственно. Положительную динамику подтвердили и на рынке ипотечного кредитования.

– Рынок ипотечного кредитования в ЕАО представлен 5 ипотечными банками, при этом доля рынка Сбербанка в выдачах ЖК по ЕАО на сегодня составляет 78,1%. Если смотреть на рынок первички, то из всего объема выданных кредитов Сбербанком по итогу июня только 6% составляет строящееся жилье, это заметный рост. Для сравнения по итогам мая эта цифра составляла 1,5%, – прокомментировали в пресс-службе Дальневосточного банка Сбербанка России.

Выбор покупателей – долевое строительство и однушка в центре

Составить портрет среднестатистического покупателя биробиджанских квартир достаточно трудно. Все зависит от того, как (по сертификату или за собственные средства) и для чего покупается жилье (для сдачи в наем, улучшения жилищных условий, вложения средств, перепродажи). А вот о покупательских предпочтениях эксперты говорят более определенно.

1 / 4

– Выбирают в основном однокомнатные квартиры, – рассказал Анатолий Какорин. – Грубо говоря, 40% заказов приходит на однокомнатные квартиры, 30% – двухкомнатные и 20% – трехкомнатные и более. Малогабаритные квартиры пользуются большим спросом. Стараются брать жилье в центре города, в пешеходной доступности от места работы, детских садов, школ, торговых центров. Но учитывая, что в центре города уже практически нет площадок для застройки, приходится осваивать окраины города.

Евгения Дмитриева

генеральный директор ООО "Евро Дом"

Автор фото: Из личного архива

Кто может себе позволить, старается вкладываться в долевое строительство. У нас застройщики более или менее стабильные. Вероятность того, что эта квартира потом будет сдана в эксплуатацию – 90%. Правда, пара домов у нас "подвисли" – один уже сдан в эксплуатацию и находится в районе девятиэтажки, второй расположен в районе универмага.

Сегодня выгодно вкладывать деньги именно в долевое строительство: купить квартиру в строящемся доме по невысокой цене, а потом подождать где-то шесть-восемь месяцев, когда он будет сдан в эксплуатацию, и перепродать ее. Чаще всего жилье продают не с отделкой, а в черновом варианте. В любом случае ремонты люди делают под себя и по цене это выходит дешевле.

Лучше всего расходятся однокомнатные квартиры на втором или третьем этажах. Если выбор падает на двухкомнатные и более квартиры для покупателей важно, чтобы комнаты были раздельные, оснащены балконом или лоджией.

ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:

Самим накопить сумму на покупку квартиры в Биробиджане нереально – эксперт

Рынок коммерческой недвижимости Биробиджана перенасыщен, торговые места пустуют – эксперт

Фонд "Петропавловск": Более половины опрошенных в ЕАО намерены покинуть область